今年楼市主旋律或是去化走量
"亏本卖房"的口号再次让杭州楼市寒意乍现。
杭州楼市历来是国内楼市的主要风向标之一。2012年3月，杭州曙光之城曾率先喊出"亏本卖房"的口号。2014年2月，杭州德信房产一个项目的降价，打响了马年降价第一枪，全国房地产市场也自此进入"解禁"模式。刚入2015年，在市场有所回暖的背景下，杭州又喊出"亏本卖房"的口号。令人大跌眼镜的是，这次喊出降价的是两家实力房企：华润和新鸿基。
限购取消，市场在回暖，杭州房企却唱反调"亏本卖房"。这个兆头是否会蔓延到其他多个城市？业界认为有这个可能性，杭州楼市的"亏本卖房"传出的信号，或将预示房价走低趋势已形成。杭州"蝴蝶"掀起的飓风，或将悄悄刮向全国。业内资深人士对长江商报表示，去化走量仍是今年重点，除非有进一步的利好政策，否则今年很难超越以往的成交量。
杭州再现"亏本卖房"
综合媒体1月14日消息，华润及新鸿基在杭州合作项目"之江九里"打出"亏本卖房"口号。
资料显示，"之江九里"的开发商名为华润新鸿基房地产(杭州)有限公司，是由华润集团与新鸿基2005年底共同投资成立。
"之江九里"所处的地块，是华润、新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的"地王"，折合楼面价格达到1.53万元/平方米。长江商报测算，该项目在2012年入市至今，已陆续开售了多期，目前正在销售的数百套房源，平均售价为1.8万元/平方米。按照这个价格，算上各种建安、税收成本，基本无赚头。
2012年3月，杭州曙光之城楼盘就首先喊出了"亏本卖房"的口号。2014年2月，杭州德信房产一个项目的降价，打响了马年降价的第一枪。进入2015年，在市场有所回暖的背景下，杭州又现楼盘"亏本卖房"。
对此，有分析认为，可能是开发商判断杭州未来三五年房价很难上涨，与其空耗资金与时间成本，不如现在"落袋为安"。亦有分析认为，2015年杭州仍然出现实力房企"亏本卖房"的情况，或许是放松限购政策的利好已释放殆尽的缘故。
2014年6月27日，呼和浩特市成为全国首个正式发文放开限购的城市，其他城市随后陆续跟进。同年9月26日，珠海成为限购政策松绑的最后一个城市。至此，全国46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市及三亚共五个城市仍在执行限购。
房地产限购政策自推行以来就被视为房地产市场的"紧箍咒"，因此限购松绑之时，就是开发商们加大走量之际。于是，限购松绑后，房企们都风风火火地推出各种降价促销优惠。
就杭州而言，去年全年共成交76017套，其中前7个月只成交住宅27741套，而限购取消后，8月成为分水岭，单10月成交住宅套数10974套，创下近五年内成交量新高。
尽管2014年的杭州楼市创下近五年来的销售新高，但这一成绩的取得，基本上是整个市场"以价换量"的结果。而随着众多政策红利边际效益的衰竭，岁末年初的杭州楼市，似乎又陷入到某种温吞水的状态。近段时间，杭州楼市的日均成交量，鲜有突破300套的，这与去年最后一月的日均400套左右的成交量相去甚远。
就全国各地市场情况来看，限购取消后成交量虽有短期的增幅，但持续时间也不长。一些楼盘甚至在祭出远比预期更低的售价后，销售仍不乐观。
去化走量仍是今年重点
数据显示，2014年，在杭州市区成交量创历史新高的同时，库存的情况仍不乐观。虽然到2014年12月31日，库存量有所回落，降至了15万套内，但149927的数量让今年的楼市在一开年就处于库存高位。
其实，早在限购放松之时，已有分析认为无法从根本上提振房地产市场。如今，放松限购政策的"药效"已经释放殆尽，在此背景之下，2015年的房地产市场将进入一个相对平静的新常态，市场普遍认为行业供过于求基本面未变，去库存仍将是2015年的主旋律。这亦是一个不争的事实。
"说到底，中国的房地产市场还是政策市，作为开发商只能期待更多的利好政策出台，刺激市场，带动购房者的消费欲。"某房企负责人无奈地向长江商报袒露，今年的市场仍不能盲目乐观，去化走量将是开发商的主要动力。
这种信号更直接地反映在房地产开发商的信心上。今年，房企的销售指标虽然稳中有所增长，但大多数房企负责人对市场的预判还是不乏谨慎。
据杭州透明售房数据，2014年，销售额排名前十的房企分别为绿城集团、万科房产、滨江集团(002244)、龙湖地产、融创中国、远洋地产、世茂房产、绿都控股、德信地产、大家房产。
长江商报了解到，除绿城、融创、大家以外，这前十大房企的2015年销售指标已大多出炉，基本与2014年持平或略有增长。
德信地产，2015年销售指标70亿元，与2014年一样。德信地产相关负责人对外表示，今年，在去库存为主的市场主旋律下，德信不会片面追求量的扩张，对利润的预期也会比较理性。
绿都2014年最终的完成额为31.8亿元，今年销售指标和去年持平。"今年也将是在降价跑量中度过的一年，集团整体战略是谨慎扩张。"绿都集团相关负责人表示，今年的市场具有很大的变数，没那么乐观。一方面，降息降准利好政策可能会进一步出台，市场会进一步回暖。但是，另一方面，15万套的存量高悬，还没包括没领预售证的隐性存量。即使市场回暖，改变现在供大于求的局面，估计也要等到下半年。
武汉一位房地产业资深人士对长江商报表示，去化走量仍是今年重点。今年的市场会保持平稳，在2014年的巨额成交量面前，增长比较困难。2014年之所以成交超过2013年，达到五年内新高，主要缘于两点：一是高性价比走量，二是四年限购限贷放开后的突然释放。2015年，除非有进一步的利好政策，否则很难超越之前的成交量。
更多政策推力或现
从去年第三季度开始的有关房地产市场的一系列松绑政策，虽说力度不小，时间上又密集排布，也确实对楼市产生了众多积极的效应，带动整个下半年楼市成交的持续攀升。但与2000年金融危机时出台的"救市"政策相比，这次的政策调整仍显得小巫见大巫。2008年的"救市"政策中，甚至包含了首套房二成首付、贷款利率7折、契税减免等超级震撼性的条款。也因此，各方普遍认为，在2015年，新的宽松的政策会莅临房地产业。
据相关金融机构预测，2015年上半年，银行仍有可能延续2014年底相对宽松的房贷政策，这一趋势，将会随着房地产业整体的回暖而逐步趋紧。其中，最值得期待的可能就是二套房首付比列有望再次得到降低。
与此同时，央行今年还有望再次降息、降准，乐观的预测，甚至会有多次。降准后，市场将释放更多的流动性。降息后，低利率将刺激更多的潜在购房者入市，从而促使杭州这样有着良好需求基础的市场更快发展，也将促使更多的改善型需求的持续释放。
而除了银行方面的金融杠杆，地方政府也有望在自己的权限范围内，刺激楼市。不少地方政府其实在去年下半年就开始了这方面的试验，譬如用公积金购买第二套房子，首付款从7成降低至6成等。
住建部官员称，接下来要千方百计"去库存"。这意味着，2015年中央以及各级政府还将根据情况继续推出各种救市政策，地方政府很有可能在房产交易税费上做文章，降低二手房交易营业税以及契税税率，将营业税缴纳的期限由五年降低至两年等。
此外，如果房地产政策还有放松空间，政府很有可能通过降低首付比例的方式，进一步撬动资金杠杆；也可能把获取购房资格的年限降低，释放消费能力；而如果限购政策继续松绑，改善型户型也被预见将成为2015楼市一大热点。相信有关各方正在通力合作，在进一步促进整个房地产市场回暖的同时，也在各项政策、制度方面给予更多的关照。其中或将涉及信贷政策、房地产交易税费政策等方面的调整。
